Mortgage Backed Securities (MBS)

Un valor respaldado por hipotecas (MBS) proporciona a los inversores una distribución prorrateada mensual de los pagos de capital e intereses realizados por los propietarios.

Tipos de MBS

transferencias

En un MBS de transferencia, el emisor cobra los pagos mensuales de un grupo de hipotecas y luego transfiere una parte proporcional del capital y los intereses cobrados a los tenedores de bonos. Un MBS de transferencia genera flujo de efectivo a través de tres fuentes:

• Principal programado (generalmente fijo)
• Interés programado (generalmente fijo)
• Capital prepago (generalmente variable según las acciones de los propietarios, según lo rigen las tasas de interés vigentes)

Obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO)

Los CMO son valores respaldados por hipotecas transferibles reempaquetados con los flujos de efectivo dirigidos en un orden de prioridad basado en la estructura del bono. El objetivo de una CMO es brindar cierta protección contra el riesgo de pago anticipado, más allá de la protección que ofrecen los traspasos, sin dejar de ofrecer calidad crediticia y altos rendimientos.

Los CMO toman el flujo de efectivo de los traspasos y lo separan en diferentes clases de bonos conocidas como tramos, que brindan un marco de tiempo, o ventana, durante el cual se espera el reembolso. Esto les da a los inversores cierto nivel de previsibilidad de pago. Los tramos dan prioridad a la distribución de los pagos de principal entre varias clases y sirven como una serie de vencimientos durante la vida del conjunto de hipotecas.

CMO versus valores respaldados por hipotecas tradicionales

La diferencia clave entre los traspasos de hipotecas tradicionales y los CMO está en el proceso de pago del principal:

• Con un MBS tradicional, cada inversionista recibe una distribución prorrateada mensual de los pagos de capital e intereses realizados por los propietarios. El tenedor de bonos recibe algún retorno del principal hasta el vencimiento final, cuando los propietarios pagan las hipotecas en el fondo en su totalidad. Este proceso genera cierta incertidumbre en lo que respecta al momento de la devolución del capital porque el prestatario puede retirar anticipadamente parte o la totalidad de la deuda.
• Los CMO sustituyen un cronograma de prioridad de pago del principal entre los tramos por el proceso prorrateado que se encuentra en los traspasos, que ofrece una tasa más predecible de pago del principal.

Tipos de emisores

Los MBS pueden estar respaldados o emitidos por entidades como la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (Ginnie Mae), la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda (Freddie Mac) y la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae).

Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (Ginnie Mae):

• La única corporación de propiedad total del gobierno respaldada por la plena fe y crédito del gobierno de los EE. UU.
• El propósito es garantizar que los fondos hipotecarios estén disponibles en todo EE. UU.
• Garantiza el pago oportuno del principal y los intereses de los préstamos originados a través de la Asociación Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), el Servicio de Vivienda Rural (RHS) y Vivienda Pública e Indígena (PIH)
• Instrumental para eliminar las diferencias en la disponibilidad de crédito hipotecario en diferentes regiones
• Los valores están disponibles en una variedad de vencimientos
• La denominación mínima para valores de nueva emisión es de $25,000, con incrementos adicionales de $1,000
• Las inversiones de menos de $ 25,000 pueden estar disponibles mediante la compra de valores que se venden con descuento o han pagado una parte de su principal

Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos Hipotecarios (Freddie Mac):

• Una empresa de propiedad pública patrocinada por el gobierno no garantizada explícitamente por el gobierno de los EE. UU.
• El objetivo es aumentar la disponibilidad de crédito hipotecario para el financiamiento residencial
• Recauda la mayor parte de sus fondos mediante el desarrollo y mantenimiento de un mercado secundario activo para hipotecas residenciales
• Emite valores respaldados por hipotecas y bonos corporativos estándar, denominados bonos de empresas patrocinadas por el gobierno (GSE).
• Valores disponibles en incrementos de $1,000

Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae):

• Una empresa de propiedad pública patrocinada por el gobierno no garantizada explícitamente por el gobierno de los EE. UU.
• El propósito es mantener un mercado secundario activo para las hipotecas
• Emite valores respaldados por hipotecas y bonos de cupón corporativos estándar
• Valores disponibles en incrementos de $1,000

Características y Beneficios

Rendimientos atractivos

Los valores respaldados por hipotecas suelen ofrecer rendimientos superiores a los bonos del gobierno. Los valores con cupones más altos ofrecen el potencial de mayores rendimientos, pero conllevan un mayor riesgo crediticio y de pago anticipado, lo que significa que el rendimiento realizado podría ser inferior al esperado inicialmente. Los inversores pueden recibir pagos más altos en comparación con los ingresos generados por las emisiones corporativas con grado de inversión. Una parte de estos pagos puede representar la devolución del capital debido a pagos anticipados.

Calidad crediticia

El riesgo crediticio se ve afectado por la cantidad de propietarios o prestatarios en el grupo de hipotecas que no cumplen con sus préstamos. El riesgo crediticio se considera mínimo para las hipotecas respaldadas por agencias federales o empresas patrocinadas por el gobierno.

Riesgos

Riesgo de crédito y de impago

Si bien los MBS respaldados por GNMA conllevan un riesgo de incumplimiento insignificante, existe cierto riesgo de incumplimiento para los MBS emitidos por FHLMC y FNMA y un riesgo de incumplimiento aún mayor para los valores no respaldados por ninguna de estas agencias, aunque la agrupación de hipotecas ayuda a mitigar parte de ese riesgo. Los inversionistas que estén considerando valores respaldados por hipotecas, particularmente aquellos que no estén respaldados por una de estas entidades, deben examinar cuidadosamente las características del conjunto de hipotecas subyacente (por ejemplo, términos de las hipotecas, estándares de suscripción, etc.). El riesgo crediticio del propio emisor también puede ser un factor, dependiendo de la estructura legal y la entidad que conserva la propiedad de las hipotecas subyacentes.

Riesgo de tipo de interés

En general, los precios de los bonos en el mercado secundario suben cuando bajan las tasas de interés y viceversa. Sin embargo, debido al riesgo de prepago y extensión, el precio del mercado secundario de un valor respaldado por hipotecas, particularmente un CMO, a veces aumentará menos que un bono típico cuando las tasas de interés bajan, pero puede caer más cuando las tasas de interés suben. Por lo tanto, puede haber un mayor riesgo de tasa de interés con estos valores que con otros bonos.

Riesgo de pago anticipado

Este es el riesgo de que los propietarios de viviendas hagan pagos hipotecarios mensuales más altos de lo requerido o paguen sus hipotecas por completo mediante refinanciamiento, un riesgo que aumenta cuando las tasas de interés están cayendo. A medida que ocurren estos pagos anticipados, la cantidad de capital retenido en el bono disminuye más rápido de lo proyectado originalmente, lo que acorta la vida promedio del bono al devolver el capital prematuramente al tenedor del bono. Debido a que esto suele suceder cuando las tasas de interés están cayendo, las oportunidades de reinversión pueden ser menos atractivas. El riesgo de pago anticipado puede reducirse cuando la inversión reúne un gran número de hipotecas, ya que cada pago anticipado de hipoteca tendría un efecto reducido en el conjunto total.

El riesgo de pago anticipado es muy probable en el caso de un MBS y, en consecuencia, los flujos de efectivo se pueden estimar, pero están sujetos a cambios. Dado eso, el rendimiento cotizado también es una estimación.

En el caso de los CMO, cuando los prepagos ocurren con más frecuencia de lo esperado, la vida promedio de un valor es más corta que la estimada originalmente. Si bien algunos tramos de CMO están diseñados específicamente para minimizar los efectos de las tasas de pago anticipado variables, la vida promedio siempre es, en el mejor de los casos, una estimación que depende de qué tan cerca se ajusten las velocidades reales de pago anticipado de los préstamos hipotecarios subyacentes a la suposición.

Riesgo de extensión

Este es el riesgo de que los propietarios decidan no hacer pagos anticipados de sus hipotecas en la medida inicialmente esperada. Esto suele ocurrir cuando las tasas de interés están aumentando, lo que da a los propietarios pocos incentivos para refinanciar sus hipotecas de tasa fija. Esto puede dar como resultado un valor que bloquea los activos por más tiempo del anticipado y ofrece un cupón más bajo de lo esperado, porque se reduce el monto del reembolso del principal. Por lo tanto, en un período de aumento de las tasas de interés del mercado, las caídas de precios de los MBS se acentuarían debido al cupón decreciente.

Liquidez

Dependiendo de la emisión, el mercado secundario de MBS es generalmente líquido, con operaciones activas por parte de intermediarios e inversores. Las características y los riesgos de un valor en particular, como la presencia o falta de respaldo de GSE, pueden afectar su liquidez en relación con otros valores respaldados por hipotecas.

Los CMO pueden ser menos líquidos que otros valores respaldados por hipotecas debido a las características únicas de cada tramo. Antes de comprar una CMO, los inversores deben poseer un alto nivel de experiencia para comprender las implicaciones de la especificación de tramos. Además, los inversores pueden recibir más o menos de la inversión original al vender una CMO.